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Glossario delle aste.

27 termini tecnici delle aste giudiziarie immobiliari spiegati senza giri di parole. Pensato per essere consultato durante la lettura di una perizia o di un avviso di vendita.

A

Aggiudicazione
L'assegnazione dell'immobile al miglior offerente al termine della procedura di vendita. L'aggiudicazione è provvisoria finché il giudice non la conferma e il saldo non viene versato.
Asta asincrona
Modalità di vendita telematica in cui le offerte vengono presentate entro una finestra temporale (es. 7 giorni), senza sessione live. Tutti i partecipanti possono rilanciare fino alla scadenza.
Asta sincrona
Modalità di vendita telematica in tempo reale, dove i partecipanti collegati contemporaneamente si sfidano con rilanci live fino all'aggiudicazione.

B

Base d'asta
Il prezzo minimo a partire dal quale si può fare un'offerta. Viene stabilito dal giudice sulla base del valore stimato nella perizia CTU, applicando uno sconto (solitamente 20-30%).

C

Cauzione
Deposito cauzionale che ogni offerente deve versare al momento della presentazione dell'offerta, solitamente pari al 10% della base d'asta. Viene restituita a chi non si aggiudica e trattenuta se il vincitore non paga il saldo.
CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio)
Professionista (ingegnere, architetto, geometra) nominato dal tribunale per redigere la perizia estimativa. Il CTU è terzo e imparziale rispetto a debitore e creditore.

D

Decreto di trasferimento
Il provvedimento del giudice che trasferisce formalmente la proprietà dell'immobile all'aggiudicatario. Sostituisce l'atto notarile e viene trascritto nei registri immobiliari.
Delegato alla vendita
Notaio o avvocato nominato dal giudice per gestire le operazioni di vendita: pubblicazione, raccolta offerte, udienza, incasso del prezzo. Il suo compenso è a carico dell'acquirente.

E

Esperimento d'asta
Una singola sessione di vendita. Se l'asta va deserta (nessuna offerta), il giudice può indire un secondo esperimento con base d'asta ridotta (solitamente -20% o -25%).

I

Imposta di registro
Tassa dovuta allo Stato sull'acquisto dell'immobile. Per la prima casa è il 2% del valore catastale rivalutato, per la seconda casa il 9%. Si paga contestualmente al decreto di trasferimento.
Ipoteca
Garanzia reale su un immobile a favore di un creditore (banca, fisco, ecc.). Con la vendita forzata, le ipoteche iscritte anteriormente al pignoramento si cancellano automaticamente.

L

Lotto
L'unità immobiliare messa in vendita in un'asta. Una stessa procedura può avere più lotti (es. appartamento + box + cantina venduti separatamente o insieme).

O

Offerta minima
Il valore minimo che un'offerta deve superare. Di solito è la base d'asta, ma alcuni tribunali richiedono un rialzo minimo rispetto alla base (es. +10%).

P

Perizia estimativa
Documento redatto dal CTU che descrive l'immobile, ne stima il valore di mercato e ne evidenzia i vincoli (urbanistici, ipotecari, di occupazione). È il documento più importante da leggere prima di fare un'offerta.
Pignoramento
L'atto con cui il creditore, tramite ufficiale giudiziario, "blocca" l'immobile del debitore. L'immobile non può essere venduto liberamente dal debitore fino alla conclusione della procedura.
Procedura esecutiva
L'insieme degli atti giuridici che, partendo dal pignoramento, portano alla vendita forzata dell'immobile. Ogni procedura è identificata da un numero (es. RGE 123/2023, Trib. Milano).
PVP (Portale Vendite Pubbliche)
Il sito ufficiale del Ministero della Giustizia (pvp.giustizia.it) dove vengono pubblicate obbligatoriamente tutte le aste giudiziarie immobiliari italiane.
Pubblicità legale
L'obbligo di rendere pubblica l'asta tramite il PVP, il sito del tribunale e altri canali autorizzati. Garantisce trasparenza e possibilità di partecipazione a chiunque.

R

Relazione di stima
Sinonimo di perizia estimativa. Il termine "relazione di stima" è più formale e usato nei documenti ufficiali del tribunale.
Rialzo minimo
L'incremento minimo obbligatorio tra un rilancio e il successivo durante una gara. Stabilito nell'avviso di vendita, solitamente tra €500 e €5.000 in base al valore dell'immobile.

S

Saldo prezzo
La somma che l'aggiudicatario deve versare al netto della cauzione già depositata. Il termine per il pagamento è indicato nell'avviso di vendita (solitamente 60-120 giorni dall'aggiudicazione).
Stato di occupazione
La condizione in cui si trova l'immobile: libero, occupato dal debitore, affittato a terzi, occupato sine titulo. Influisce sul valore e sui tempi di disponibilità dell'immobile dopo l'acquisto.

T

Tribunale competente
Il tribunale nel cui circondario si trova l'immobile pignorato. È il tribunale che supervisiona la procedura e davanti al quale si effettuano le operazioni di vendita.

U

Udienza di aggiudicazione
La sessione davanti al delegato in cui vengono aperte le buste delle offerte e, se necessario, si tiene la gara tra gli offerenti. Al termine si proclama l'aggiudicatario provvisorio.

V

Valore di mercato
Il prezzo a cui l'immobile verrebbe venduto in condizioni normali di mercato, stimato dal CTU. La base d'asta è calcolata applicando uno sconto a questo valore.
Visura catastale
Documento che descrive le caratteristiche catastali dell'immobile: dati anagrafici, rendita catastale, superficie, categoria. Utile per confrontare i dati catastali con quelli della perizia.
Visura ipotecaria
Documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate che elenca tutte le trascrizioni e iscrizioni relative a un immobile: ipoteche, pignoramenti, atti di compravendita. Fondamentale per la due diligence.

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