Come leggere una perizia estimativa d'asta
La perizia estimativa (o relazione di stima) è il documento redatto dal CTU nominato dal tribunale. È il documento più importante da leggere prima di fare un'offerta: contiene tutto ciò che devi sapere sull'immobile.
Le sezioni principali
Descrizione dell'immobile
Indirizzo, superficie catastale e commerciale, composizione dei vani, piano, anno di costruzione, classe energetica. Confronta sempre la superficie commerciale con i dati catastali per individuare discrepanze.
Stato urbanistico e catastale
Il CTU verifica la conformità dell'immobile agli atti depositati in Comune. Qui emergono eventuali abusi edilizi, variazioni non autorizzate o difformità catastali. È la sezione più critica.
Stato di occupazione
L'immobile è libero, occupato dal debitore, affittato a terzi? Questa sezione ha impatto diretto sui tempi di disponibilità e sul valore reale.
Ispezione ipotecaria
Elenco di ipoteche, pignoramenti, privilegi e altri gravami sull'immobile. Di solito si cancellano con la vendita, ma è fondamentale verificarlo caso per caso.
Valore di mercato e base d'asta
Il CTU stima il valore di mercato dell'immobile "libero". La base d'asta viene poi calcolata applicando uno sconto (spesso 20-30%) a quel valore. Se l'immobile è occupato, il valore viene ulteriormente ridotto.
Segnali di rischio nella perizia
- ⚠ Immobile occupato da soggetti diversi dal debitore (difficile liberazione)
- ⚠ Abusi edilizi con sanatoria pendente o non sanabili
- ⚠ Ipoteche superiori al valore stimato (possibile contenzioso)
- ⚠ Superficie commerciale molto inferiore a quella catastale
- ⚠ Stato di manutenzione "mediocre" o "pessimo" senza stima dei costi di ripristino
- ⚠ Procedura di condominio con morosità pregresse elevate
Valore perizia vs base d'asta
Lo sconto tra valore di perizia e base d'asta è il primo indicatore di convenienza. Uno sconto del 25-35% è nella norma. Sconti superiori al 40% indicano spesso problemi significativi (occupazione, stato conservativo, contenzioso) che rendono l'immobile più difficile da liquidare.
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Domande frequenti
La perizia è sempre aggiornata?
No. La perizia viene redatta mesi o anche anni prima dell'asta. Il valore di mercato nel frattempo può essere cambiato. Verifica sempre la data di redazione e confronta con i prezzi attuali della zona.
Posso richiedere chiarimenti al CTU?
Sì, ma solo tramite il delegato alla vendita. Le osservazioni devono essere formali e scritte. In pratica, è un processo lento — meglio fare un'analisi approfondita prima.
La perizia copre le spese condominiali?
Il CTU è tenuto a segnalare le morosità condominiali pregresse note. Tuttavia, è sempre consigliabile richiedere un estratto conto condominiale aggiornato prima dell'asta.
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