Decreto di trasferimento: cos'è e come funziona
Nelle aste giudiziarie non esiste il rogito notarile. Al suo posto, il giudice emette il decreto di trasferimento: il provvedimento che certifica il passaggio di proprietà e sostituisce integralmente l'atto notarile.
Cos'è il decreto di trasferimento
È un provvedimento emesso dal giudice dell'esecuzione (art. 586 c.p.c.) una volta che l'aggiudicatario ha pagato l'intero saldo del prezzo. Contiene:
- ◆ I dati dell'acquirente (aggiudicatario)
- ◆ La descrizione dell'immobile e i dati catastali
- ◆ Il prezzo di aggiudicazione
- ◆ L'ordine di cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti
- ◆ L'ordine di liberazione dell'immobile (se occupato)
- ◆ La data di effetto del trasferimento di proprietà
Le fasi dalla aggiudicazione al decreto
Aggiudicazione
Sei dichiarato aggiudicatario. Hai vinto l'asta. La cauzione che hai versato viene trattenuta come acconto sul prezzo.
Pagamento del saldo
Entro 60-90 giorni (i termini esatti sono nell'avviso di vendita) versi il saldo tramite bonifico al tribunale. Il delegato controlla il pagamento e lo certifica.
Relazione del delegato
Il delegato alla vendita deposita una relazione al giudice confermando il pagamento e la regolarità della procedura.
Decreto del giudice
Il giudice emette il decreto di trasferimento. I tempi variano: da poche settimane a qualche mese, a seconda del carico del tribunale.
Trascrizione e cancellazione ipoteche
Il cancelliere trasmette d'ufficio il decreto alla Conservatoria per la trascrizione e la cancellazione delle ipoteche. Non serve il notaio.
Il decreto è equiparato al rogito: cosa significa
Il decreto di trasferimento ha lo stesso valore legale del rogito notarile per tutti gli effetti: trascrizione nei registri immobiliari, accesso ai benefici fiscali (prima casa), richiesta di mutuo, rivendita. Non hai bisogno di nessun ulteriore atto notarile per essere riconosciuto proprietario.
Una volta emesso, il decreto è definitivo. Non può essere impugnato dai creditori per vizi della procedura (salvo casi eccezionalissimi). Questo rende l'acquisto all'asta, sotto questo aspetto, più "solido" di alcune compravendite private.
Domande frequenti
Quanto tempo passa dall'aggiudicazione al decreto?
Dal pagamento del saldo all'emissione del decreto passano tipicamente 2-6 mesi, a seconda del tribunale e del carico di lavoro del giudice. In alcuni tribunali virtuosi, anche meno. È bene chiedere al delegato una stima prima di fare l'offerta.
Posso già utilizzare l'immobile prima del decreto?
No, tecnicamente sei proprietario solo dalla data del decreto di trasferimento. In pratica, però, molti tribunali permettono l'accesso anticipato all'immobile dopo il pagamento del saldo, su richiesta. Chiedilo al delegato.
Il decreto viene registrato automaticamente?
Sì. La trascrizione nei registri immobiliari e la cancellazione delle ipoteche avvengono d'ufficio a cura del cancelliere, senza spese aggiuntive a tuo carico (le spese di registrazione sono già incluse nelle spese della procedura).
Cosa succede se non pago il saldo nei termini?
Perdi la cauzione e l'aggiudicazione decade. Il giudice fissa una nuova asta. Puoi essere anche dichiarato responsabile per il maggior danno subito dalla procedura.
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